今天是:
《营口市物业管理条例(草案征求意见稿)》

 营口市人民代表大会常务委员会办公室

公告

(第二号)

 

《营口市物业管理条例(草案)》已经市十六届人大常委会第十三次会议初次审议。根据《营口市人民代表大会及其常务委员会立法条例》的规定,现将《营口市物业管理条例(草案征求意见稿)》全文公布,征求社会各界意见。各单位、组织和公民可于2019年6月24日前,通过信函、电话或者电子邮件的方式对该条例草案提出意见和建议。

电话(传真):2656926

   箱:ykrdfgw@126.com

通讯地址:营口市辽河广场2号,营口市人大常委会法制工作委员会。

   编:115000

 

营口市人大常委会办公室

2019年5月24日

 

 

 

营口市物业管理条例

(草案征求意见稿)

 

目录

第一章  总则

第二章  业主、业主大会及业主委员会

第三章  前期物业管理

第四章  物业管理服务

第五章  物业的使用与维护

第六章  老旧小区改造与管理

第七章  法律责任

第八章  附则

 

第一章 总则

 

第一条 为规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《辽宁省物业管理条例》等法律、法规,结合我市实际,制定本条例。

第二条 本市行政区域内的物业管理及相关监督管理活动适用本条例。

第三条 市、县(市)区人民政府应当将物业服务纳入本地区现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系,建立健全物业管理综合协调机制和目标责任制,建立与之相适应的资金投入与保障机制,制定和落实物业服务扶持政策。

第四条 市住房和城乡建设行政主管部门是我市物业行政主管部门,负责本行政区域内物业管理活动的指导、监督工作。具体职责如下:

(一)组织实施本条例以及其他关于物业管理的法律、法规,执行国家关于物业管理的有关规定;

(二)研究拟定或者制定物业管理相关政策措施;

(三)指导、协调各县(市)区政府物业管理行政主管部门以及其他相关行政管理部门、街道办事处、行业协会等依法开展物业管理相关工作;

(四)本条例规定的其他职责。

第五条 各县(市)区物业行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的指导、监督和管理工作,并接受市主管部门的业务指导、监督。具体职责如下:

(一)负责住宅小区物业管理(含前期物业管理)招投标、物业承接查验以及物业服务企业交接工作的指导监督;

(二)指导和配合属地人民政府做好业主自治组织筹建、业主委员会换届及日常工作的监督;

(三)负责对物业服务企业的日常监督及信用信息进行核查管理;

(四)指导和协调老旧住宅小区物业管理工作;

(五)依法查处违反物业管理法律、法规的行为;

(六)负责住宅专项维修资金监督管理。

第六条 各部门按照各自职责,做好物管理相关工作。具体职责如下:

(一)发展改革部门,负责住宅前期物业服务收费指导价格制定;

(二)公安部门,负责依法查处物业管理区域内影响公共安全、公共秩序的违法违规行为,对物业管理区域内燃放烟花爆竹、违规养犬、堵塞消防通道、私拉电线充电、妨碍消防设施使用等行为依法处理;对住宅小区内房屋承租人进行登记管理;指导住宅小区的技防设施建设和管理;加强住宅小区出入口和周边道路机动车停放管理;及时处置封堵住宅小区大门等扰乱物业管理工作秩序的行为;

(三)民政部门,负责社区的业务指导;对社区居委会、住宅小区业委会等基层自治组织的指导监督;监督住宅小区配套用房的使用;指导属地街道办事处、居(村)委会物业管理区域内的民政设施建设;

(四)财政部门,负责本级物业行政主管部门日常经费审核、拨付等工作;

(五)市场监管部门,负责物业服务企业注册,核发营业执照,依法对企业经营行为进行监督管理;依法查处物业服务企业未在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况以及其他价格违法违规行为;

(六)自然资源部门,负责新建住宅小区物业用房、停车位等配套设施的规划监管及规划核实等工作;负责在业主办理不动产登记时,协助收缴、续交、补交住宅专项维修资金;协助办理住宅专项维修资金过户登记;

(七)生态环保部门,负责依法查处物业管理区域饮食服务业(除烧烤油烟类)油烟污染的违法行为。

第七条 街道办事处、乡镇人民政府,依法组织和指导本辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会,协调物业服务与社区管理、社区服务的关系,调解物业服务纠纷。

居(村)民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业服务有关的工作。

第八条 市物业管理协会是物业管理行业自律组织,接受市物业管理部门的指导。具体职责如下:

(一)制定物业服务行业行为准则;

(二)反映物业服务行业的意见、建议和要求,维护其合法权益;

(三)调解物业服务行业内部纠纷;

(四)开展物业服务行业质量评比活动;

(五)积极引导物业服务企业依法诚信经营,建立健全诚信机制;

(六)加强对物业管理人员的培训,培育物业服务企业文化。

    第九条 建立物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由街道办事处(乡镇人民政府)负责组织召集,物业管理联席会议由物业管理活动中相关职能部门及专业经营单位、社区居(村)民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会、业主代表参加,协调解决下列问题:

(一)业主委员会不依法履行职责的问题;

(二)业主委员会换届过程中出现的问题;

(三)履行物业服务合同中出现的重大问题;

(四)提前终止物业服务合同的问题;

(五)因水、电、气等公共设施管网改造引发的问题;

(六)其他物业管理重大问题。

第十条  物业管理应当遵循业主自治管理、专业服务、社区治理、政府监管相结合的原则。

第十一条 鼓励物业服务管理向社会化、专业化、市场化方向发展。鼓励采用新技术、新方法,运用高科技和现代化信息手段提高物业管理和服务质量,逐步推进物业管理“智能化”模式。鼓励物业服务企业采取微机化管理,提高微机化管理比例。

各地区根据实际情况,搭建“智能化”物业管理总平台或分平台,逐步实现市、县(市)区所辖小区物业网络化可视直观管理。有条件的县(市)区可试点先行。

 

第二章 业主、业主大会及业主委员会

 

第十二条 首次业主大会会议筹备组组长应当及时召集并主持筹备组会议,依法履行相关职责,筹备组成员不得委托代理人参加会议。

筹备组会议就相关事项作出的决定,应当经筹备组全体成员过半数同意和签字确认,制作书面记录并存档。

第十三条 建设规划将分期开发的建设项目划分在同一个物业管理区域的,先期开发部分符合条件的,可以成立业主大会,选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

第十四条  市及县(市)区物业行政主管部门逐步推进业主决策电子投票系统的建设。

第十五条  业主委员会应当自选举产生之日起三十日内依法到辖区物业行政主管部门办理备案。物业行政主管部门应当自收到备案资料后十日内出具备案回执,并在出具回执之日起二十日内将备案资料抄送街道办事处或者乡镇人民政府、辖区公安机关、居(村)民委员会。

业主委员会任期内备案内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起三十日内将变更内容书面报告备案部门。

第十六条 业主委员会委员不得有下列行为:

(一)拒绝或者放弃履行委员职责;

(二)阻挠业主委员会履行职责;

(三)挪用、侵占业主共有财产;

(四)转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝提供有关文件、资料;

(五)利用职务之便接受减免物业服务费、停车费等相关物业费用,以及索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益、报酬;

(六)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人;

(七)泄露业主信息或者将业主信息用于与物业服务无关的活动;

(八)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权,擅自使用业主大会或者业主委员会印章;

(九)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

业主委员会委员违反前款规定的,街道办事处或者乡镇人民政府调查核实后,责令其暂停履行职责,由业主大会决定终止其委员资格。

第十七条 业主委员会应当建立规范的财务管理制度,妥善保管财务原始凭证及相关会计资料。业主大会和业主委员会工作经费、公共收益应当按照财务要求分别建账管理。

第十八条 业主大会、业主委员会应当建立健全印章使用监督管理制度。

第十九条  县(市)区物业主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府、行业协会,应当对业主委员会委员、候补委员进行物业管理法律法规、业务知识及职业道德等岗前培训和定期培训,提高相关人员的物业管理水平。

第二十条  建设单位、物业服务企业未依法报送物业管理相关资料或者建设单位注销的,街道办事处或者乡镇人民政府可以向不动产登记机构查询,不动产登记机构应当无偿提供。街道办事处或者乡镇人民政府对获得的资料应当妥善保管和使用,不得泄露或者另作他用。

 

第三章 前期物业管理

 

第二十一条  物业服务企业承接物业时,应当邀请市(县)区物业主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府相关人员,对物业共用部位、共用设施设备进行查验。经查验合格的,与建设单位签订承接查验协议,载明查验的基本情况,作为前期物业服务合同的补充协议。

未经查验或者查验不合格的,物业服务企业不得承接。

第二十二条  建设单位选聘住宅前期物业应当进行招投标,建筑面积不超过三万平方米的,经县(市)区物业行政主管部门批准,可以采取协议方式选聘。

第二十三条  建设单位应当按照下列规定时限完成前期物业管理的选聘工作:

(一)预售商品房在取得商品房预售许可证前;

(二)现售商品房在正式销售30日前;

(三)非出售的新建物业在交付使用90日前。  

 

第四章 物业管理服务

 

第二十四条 物业服务企业从事物业管理活动,应当符合下列条件:

(一)物业服务企业具有独立法人资格的;

(二)依法取得物业服务企业经营许可的;

(三)物业服务从业人员具有完全民事行为能力的;

(四)物业服务企业、管理人员、服务人员无不良社会信用记录的,并经专业培训的;

(五)具备或者能够采用新技术、新方法,运用高科技和现代化信息手段提高物业管理和服务质量的优先。

第二十五条  物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置进行定期公示。内容发生变化的,应当及时更新:

(一)物业管理区域相关资料;

(二)物业承接查验协议;

(三)物业服务企业及项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务企业投诉电话;

(四)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

(五)电梯、消防、监控等共用设施设备运行状况和日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等;

(六)实行酬金制的,物业服务各项费用年度收支情况;

(七)物业服务企业利用共用部位和共用设施设备经营所得每半年收支情况;

(八)房屋装饰装修及使用过程中的安全事项;

(九)其他应当公示的信息。

业主对公示内容有异议的,可以向物业服务企业提出,物业服务企业应当予以答复。

第二十六条 物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费为由,减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准,中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气,阻碍业主进入物业管理区域以及实施其他损害业主合法权益的行为。

第二十七条  物业服务企业应当制定物业管理区域内公共秩序维护制度和突发事件应急预案,发生事故及时采取措施,迅速向相关部门和单位报告,并配合其做好突发事件的处置工作。

第二十八条 推进建立物业服务第三方评估机制。物业主管部门、业主、居(村)民委员会、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构,对物业服务收费、物业服务质量进行评估。

物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规的规定和委托合同的约定提供专业服务,出具的评估报告应当真实、客观、全面。

第二十九条 市物业主管部门应当建立物业服务企业及物业服务项目负责人信用管理制度,对物业服务企业及物业服务项目负责人从事物业服务活动实施动态监督管理并开展信用评价,信用评价情况应当向社会公开。评价结果可以作为选聘物业服务企业、调整物业服务收费的重要参考依据。

物业服务企业及物业服务项目负责人信用管理具体办法,由市物业主管部门另行制定。  

 

第五章 物业的使用与维护

 

第三十条 业主、物业使用人使用物业,应当自觉遵守法律、法规、管理规约的规定和业主大会、业主委员会的决定,不得损害公共利益和他人合法权益。业主在物业管理区域内不得有下列行为:

(一)违法搭建建筑物、构筑物(含地下室);

(二)破坏或者擅自改变房屋外观;

(三)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;

(四)损坏或者擅自占用、改建物业共用部位(包括破坏绿地、私占车位、建菜地等);

(五)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备、私拉电线电瓶车充电等;

(六)存放、铺设超负荷物品;

(七)发出超过规定标准的噪音;

(八)违规饲养家禽、飞禽、大型犬类动物和宠物;

(九)违规存放的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品;

(十)擅自改变房屋用途;

(十一)乱堆垃圾,高空抛物,损毁树木、园林;

(十二)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。   

第三十一条 业主转让或者出租物业时,应当将管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人,并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内,将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。并结清转让前的物业服务费。

第三十二条 业主、物业使用人对物业进行装饰、装修前,应当通知相邻业主,同时到物业服务企业登记并签订装饰装修协议。装修协议应当载明装修禁止事项和注意事项。

物业服务企业发现业主有违反装修协议的行为,应当及时制止,并报告相关行政管理部门。

第三十三条 物业管理区域内确需占用业主共有道路、场地停放机动车辆的,由业主大会决定是否收取占用费以及占用费的收取标准和用途等。

    业主大会决定收取机动车辆场地占用费的,由物业服务企业代为收取,单独建账,独立核算,定期公布账目,并接受业主的监督。扣除管理成本后的场地占用费归全体业主共有,具体比例由业主委员会与物业服务企业在合同中约定。业主对机动车辆有保管要求的,应当与物业服务企业另行约定。   

第三十四条 物业共用部位、共用设施设备保修期后维修、更新、改造使用住宅专项维修资金,按照下列规定承担:

(一)部分共用部位的维修、更新、改造费用,由部分共有的业主分担;

(二)全体共用部位的维修、更新、改造费用,由全体业主分担。

第三十五条  供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任。专业经营设施设备的维护、保养等费用,不得从专项维修资金中列支。人为造成的维修责任,由责任人承担。

第三十六条 未建立首期住宅专项维修资金或者余额不足尚未及时筹集的,发生维修费用时,由维修所涉及的业主按照各自建筑面积比例承担。

 

第六章 老旧小区改造与管理

 

第三十七条 老旧住宅区主要是指开发建设的房屋及附属设施设备陈旧,使用时间较长,不能达到应有的使用功能和满足业主居住、日常生活需要的住宅区。

第三十八条  市、县(市)区物业行政主管部门负责制定各辖区老旧住宅小区综合改造和管理的中长期规划及年度计划,对配套设施设备不全和设施设备严重损坏的住宅小区,有计划地实施综合改造,所需资金由各级财政承担。

老旧住宅区的范围由市、县(市)区人民政府确定并公布。

第三十九条 县(市)区物业行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府应当督促、指导老旧住宅区改造前成立业主大会,选举业主委员会,明确管理模式,落实改造管理方案,制订管理规约。

第四十条 建立老旧住宅区管理长效机制。凡未实施专业化物业管理的老旧住宅区,按照属地管理的原则,强化基层管理职能,构建以县(市)区政府为主导,街道办事处组织实施,物业管理部门指导,专业化服务与社区自治相结合的管理模式。

基础设施不健全,低收入人群集中的老旧住宅小区,应以确保小区的环境卫生和生活秩序为基本内容,实行以社区服务中心为管理主体和低收费的基本服务。

第四十一条 各级人民政府应指导、扶持社区居委会的物业管理工作。劳动保障部门应结合实施扩大再就业工程和完善社会保障体系工程,给予优惠政策。各相关专业设施管理部门要按照责任分工,做好老旧住宅区内的供电、供水、供暖、供气、通讯等基础设施的管理与服务。

 

第七章 法律责任

 

第四十二条 市、县(市)区物业行政主管部门应当建立物业管理投诉制度,公布投诉方式,接受业主、业主委员会、物业使用人的投诉,在三十日内按照下列情形处理:

(一)经核实投诉内容属实,向物业服务企业发出整改通知,责令其限期整改;

(二)不属于物业行政主管部门职责范围的,告知投诉人向有管理权限部门投诉;

(三)投诉人同时要求财产和人身损害赔偿的,告知投诉人就损害赔偿事项可以向人民法院提起诉讼。

第四十三条  违反本条例规定,建设单位未按照规定配套建设物业管理用房的,由物业行政主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款。

第四十四条  违反本条例规定,不移交有关资料的,由物业行政主管部门责令限期改正;逾期未改正的,对建设单位、物业服务企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。

第四十五条  违反本条例规定,建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备所有权或者使用权的,由物业行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款。

第四十六条  违反本条例的规定,住宅物业的建设单位未通过招标投标的方式选聘物业服务企业,或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由物业行政主管部门责令其限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。

第四十七条 违反本条例规定,物业服务企业未将物业服务合同报送备案的,由物业行政主管部门责令限期改正,逾期仍不改正的,处五千元以上五万元以下的罚款。

第四十八条  违反本条例规定,物业服务企业泄露业主信息资料的,由物业行政主管部门给予警告;造成严重后果的,处一万元以上十万元以下的罚款。

第四十九条 违反本条例规定,物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由物业行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

第五十条  违反本条例规定,未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业管理用房用途的,由物业行政主管部门责令限期改正,给予警告,处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护、剩余部分按照业主大会的决定使用。

第五十一条  违反本条例规定,物业服务企业未制定安全防范应急预案的,由物业行政主管部门责令限期改正,逾期仍不改正的,处一万元以上十万元以下的罚款。

第五十二条 违反本条例规定,物业服务企业虚报、多报维修项目套取住宅专项维修资金的,由物业行政主管部门追缴资金,可以并处虚报、多报数额2倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五十三条  违反本条例规定,擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的,物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正,并通告全体业主。

第五十四条 物业行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)或者其他有关行政管理部门及其工作人员违反本条例的规定,未履行相关职责或者在工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由所在单位、上级机关或者监察部门责令改正;情节严重的,对直接责任人给予行政处分;给当事人造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

 

第八章 附则

 

第五十五条  本条例下列用语的含义是:

(一)业主自用部位,是指自用且具有独有性、专有性、排他性的门窗、非承重墙、内墙面、地面、顶棚、阳台及露台等;

(二)业主自用设施设备,是指自用且具有独有性、专有性、排他性的供水管线、阀门(含三通)、排水管线器材、卫生洁具、暖气管片、地热管线器材、电表后(含电表)供电管线等;

(三)共用部位,是指一栋住宅楼中业主共有的房屋承重结构(基础、内外承重墙体、梁、板、柱)、屋顶、楼梯间、走廊通道、专用房间、外墙面、屋面防水等;

(四)共用设施,是指住宅区内业主共用的非市政道路、路灯、绿化、建筑小品、化粪池、非市政排水管线、窨井、非营利性的休闲广场和健身器械等;

(五)共用设备,是指住宅楼内业主共用的下水管线、落水管、电梯、避雷装置,非业主自行安装的住宅入口防盗门及住宅区内电子监控系统、电控门、消防器具等;

(六)专业经营供水设施设备,是指住宅楼除业主自用供水管线之外水表(不含水表)前的供水管线、泵房、二次供水等设施设备;

(七)专业经营供暖设施设备,是指住宅楼内供暖管网锁闭阀(主要指老旧住宅楼一户一阀改造)及进户第一个截门之前共用供暖管线、截门及外网供暖管线、热力小室、换热站、锅炉房等设施设备;

(八)专业经营供电设施设备是指,电表前(不含电表)供电管线、变(配)电等设施设备。

第五十六条  本条例由营口市住房和城乡建设局负责解释。

第五十七条 本条例自      日起施行。