今天是:
营口市人大法制委员会负责人就《营口市物业管理条例》答记者问

 

 

2019年11月28日营口市第十六届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过了《营口市物业管理条例》(以下简称《条例》),2020330日经辽宁省第十三届人民代表大会常务委员会第十七次会议批准,《条例》于202051日起正式施行。在《条例》公布之际,市人大法制委员会负责人就制定《条例》的相关问题,回答了记者提问。

 

问:为何要制定《条例》?

答:物业管理工作涉及千家万户,与广大人民群众生活息息相关。近年来,随着我市经济社会的快速发展,人民物质文化生活水平不断提高,业主对物业管理水平的要求越来越高,物业管理中存在的一些问题逐步凸显出来,主要表现在物业管理体制存在条块分割,没有形成统一的管理体系行政主管部门、街道办事处、社区居委会之间物业管理职责不清;物业服务公司、业主委员会之间沟通协调不畅,不能形成物业管理有效合力;弃管小区增多,老旧小区改造和管理的难度较大,物业服务水平较低住宅小区停车管理矛盾突出;业主不文明行为得不到有效制约;住宅专项维修资金使用难等等。这些问题产生了大量的社会矛盾和纠纷,影响了群众的生活质量,也对加强和创新社会治理工作提出了新的更高要求。我市一直高度重视物业管理工作,在改善人居环境、加强对物业企业监管、推进城市精细化管理等方面做了大量工作市政府和物业主管部门先后出台了多个规范性文件,取得了一定成效。由于规范性文件的法律层级较低,无法创设涉及公民、法人权利义务的条款,难以解决复杂多变的物业管理问题,社会各界一直期待我市出台物业管理方面的地方性法规。市人大常委会积极回应群众呼声,根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》辽宁省物业管理条例等法律法规,及时制定了《条例》,进一步规范我市物业管理工作,推进物业管理行业健康发展。

问:群众非常关注《条例》的制定,请介绍一下《条例》的制定过程?

答:为了加强立法工作的计划性、针对性,市人大常委会将《条例》列入2019年立法计划。根据立法计划的安排,市人民政府在广泛调研论证的基础上,起草了《条例(草案)》报市人大常委会审议。市第十六届人民代表大会常务委员会第十三次、十八次、二十次会议对《条例(草案)》进行了三次审议。审议期间,市人大常委会法工委将《条例(草案)》及修改稿征求意见稿全文刊登在市人大常委会网站上,通过新闻媒体公开征求社会公众意见;组织立法咨询专家对草案进行论证;市人大常委会分管副主任多次带领法制委员会和有关的专门委员会到相关县区对物业管理情况进行实地调研,与有关部门、物业服务企业和业主代表进行座谈;会同市政协相关专委会组织召开立法协商会,听取民主党派、政协委员的意见;到基层立法联系点调研,面对面征求群众意见;组织召开了4场立法听证会,200名社会各界代表参加听证会,听证代表提出了大量修改建议其中很多建议都体现在《条例》中,取得了较好的法律效果和社会效果可以说《条例》是一部广泛听取民意、充分吸取民智的地方性法规。

问:《条例》对业主委员会委员的任职资格是如何规定的?

答:业主委员会委员承担着重要的物业管理职责,其工作能力的高低直接影响着物业管理水平的好坏。《条例》规定业主委员会委员应当由物业管理区域内具有完全民事行为能力、遵守法律法规、热心公益、责任心强、具有一定组织能力的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表担任。为了避免业主委员会委员借职务之便谋取私利等情况的发生,《条例》还明确业主大会可以在议事规则或者管理规约中规定,故意犯罪或者被列入严重失信人员名单本人及近亲属与该物业管理区域内的物业服务企业有利害关系欠交物业服务费住宅专项维修资金等应当交纳的费用有损坏房屋承重结构、违法装修搭建、违法占用物业共有部分等行为且未改正违反业主大会议事规则管理规约的业主不得担任业主委员会委员

问:有很多住宅小区因为种种原因没有成立业主大会和业主委员会,对这样的住宅小区如何进行物业管理?

答:《条例》规定住宅小区不具备成立业主大会条件;具备成立业主大会条件但未成立,经辖区街道办事处或者乡(镇)人民政府指导后仍不能成立;原业主委员会任期届满,新一届业主委员会尚未选举产生;业主委员会委员不足半数,业主委员会不履行职责达一年以上、无法正常开展工作,需要调整或者重新选举业主委员会,经辖区街道办事处或者乡(镇)人民政府指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的,由辖区街道办事处或者乡(镇)人民政府组织成立物业管理委员会作为临时机构,代行业主委员会职责。物业管理委员会由业主代表以及辖区街道办事处、乡(镇)人民政府、公安派出所、居(村)民委员会、建设单位代表组成,每届任期不超过三年,人数为七至十三人的单数,其中业主成员不少于百分之五十,由街道办事处或者乡(镇)人民政府在业主中推荐产生。物业管理委员会主任由街道办事处或者乡(镇)人民政府在物业管理委员会成员中指定。对住宅小区依法成立了业主委员会的,物业管理委员会应于业主委员会依法成立之日起解散,并于七日内与业主委员会办理相关资料及财物移交手续。

问:在住宅小区内有个别业主不遵守物业管理公约,存在一些不文明行为,对这些行为《条例》是否作出禁止性规定?

答:在征求意见时,群众对住宅小区内的不文明行为反响比较强烈,普遍认为应当予以惩治。国家、省物业管理法规也对此类行为作出了明确的禁止性规定,例如《辽宁省物业管理条例》第七十一条规定,在物业管理区域内禁止装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构;侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备;违法搭建建筑物、构筑物;擅自改变建筑物及其附属设施用途;擅自改变房屋外观;违反规定在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者悬挂、张贴宣传品;堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品,排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音;侵占、损坏公共绿地及其附属设施;违反规定倾倒垃圾、污水和杂物,焚烧垃圾;违反规定停放车辆;违反规定摆摊设点、占道经营;违反规定饲养宠物、家畜家禽;违反规定种植果树、蔬菜。在此基础上《条例》进一步明确在物业管理区域内不得擅自在非承重外墙上开门窗、开挖或者扩建地下室;侵占或者破坏绿地、道路、活动场所等公共区域;以停放车辆等方式阻塞道路或者出入口,扰乱物业管理区域公共秩序;占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防通道;携犬出户不束犬链;犬只在室外排便后,携犬人不即时清除犬只粪便。对于违反上述规定的行为,物业服务企业、业主委员会应当劝阻、制止;劝阻、制止无效的,物业服务企业、业主委员会应当及时报告辖区街道办事处、乡(镇)人民政府、住房和城乡建设(城市管理综合执法)、公安等部门,由这些部门依法查处违法行为。

问:《条例》如何规范住宅专项维修资金的管理?

答:住宅专项维修资金是房屋的“养老钱”,群众非常关注这笔资金的管理与使用。为了维护业主的合法权益,《条例》从两个方面规范资金的管理与使用。一是资金的缴纳。业主应当在办理房屋入住手续前,按照规定交存首期住宅专项维修资金。未建立首期住宅专项维修资金或者余额不足首期筹集金额百分之三十的,业主应当按照国家和省、市的相关规定、管理规约和业主大会的决定,及时补建或者再次筹集。住宅专项维修资金不足以支付共用设施设备的维修费用时,由维修所涉及的业主按照各自物业的建筑面积比例分摊维修费用。未交或者拒不续交住宅专项维修资金的业主,业主大会、业主委员会或者物业行政主管部门可以要求其限期交纳,经两次催收仍不交纳的,可以通过公告催交,公告期满仍不交纳的,业主大会或者业主委员会可以依据管理规约向人民法院提起诉讼。二是资金的使用。《条例》规定业主大会决定住宅专项维修资金的使用,未成立业主大会的,由业主共同决定,可以根据维修范围以维修涉及到的单元(栋)为单位进行表决,也可以采取异议表决方式,即根据管理规约的规定,持不同意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的,视为表决通过。物业保修期满后,发生危及安全情形,需要立即使用住宅专项维修资金的,由业主委员会或者物业管理委员会、居(村)民委员会、相关业主提出应急处置方案,或者由物业服务企业提出建议,经业主委员会或者物业管理委员会、居(村)民委员会、相关业主同意,报送辖区物业行政主管部门或者街道办事处。辖区物业行政主管部门或者街道办事处收到应急维修资金使用申请后,应当依法审核,经现场勘察确认无误后,组织抢修或者通知申请人组织抢修,并按规定划转住宅专项维修资金。